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告别地王沪宅地均价暴跌四成

2019年05月15日 栏目:汽车

告别地王 沪宅地均价暴跌四成2011年终结了中国房地产黄金十年地王频出的历史,成为全年无地王的年份。除极个别特例城市外,2011年大

告别地王 沪宅地均价暴跌四成

2011年终结了中国房地产黄金十年地王频出的历史,成为全年无地王的年份。除极个别特例城市外,2011年大部分重点城市成交地块单幅总价同比下降幅度在14%-88%。其中,2011年全年上海土地收入减少290亿,首次出现明显负增长,其商品住宅平均地价大跌41%。

不过中房信分析师孙田注意到,进入12月后,土地市场明显活跃起来,房地产开发企业也显露出抄底迹象。

没有地王的一年

从季度开始,2011年全年各地土地出让收入的缩水已基本定调,但当终的成绩单公布时,依然令人唏嘘。

中国指数研究院发布的《2011年中国130个城市土地市场交易情报》显示,2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少13%,其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12391.3亿元,同比减少24%。

土地市场低迷直观的表现,便是2011年全年无地王。在不少业内人士看来,地王不断被刷新这一现象,是中国楼市过去黄金十年疯狂代表性的表象之一,但2011年这一现象首次被中断,这被视为市场本身发生趋势性变化的典型迹象。

中原集团研究中心监测数据显示,2011年13个重点城市居住用地成交中,地块的总价较前两年明显下降。与2010年相比,仅深圳、重庆两市的总价仍有增长,其余城市总价同比下降14%-88%。非中心区位交投居多 单价地王消失。中原在报告中指出,仅深圳、苏州、武汉高于2010年的水平,其余城市分别较上年下降10%-71%。从北京、上海、广州及杭州等4个传统高地价城市来看,2011年地块的单价同比下降34%-60%,均处于近5年中的低位。

值得注意的是,在多项调控政策叠加效应下,地方土地出让溢价率出现跳水。2011年13个重点城市居住用地溢价率的平均值为110%,而2007、2009、2010年同一指标曾分别高达431%、252%、272%。

中原集团研究中心表示,2011年,房企融资极为艰难,除了IPO及发债融资门槛继续从严以外,信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下,总价地王因其资金及开发模式要求高,出现几率大幅降低。

地价大跌或可延续?

如果说各地土地出让总价下跌并不能直接决定未来房价走势,那么商品宅地成交均价在2011年出现大幅下跌,则让后市房价走势趋于明朗。

中指院的统计显示,上海2011年土地出让金1260亿元,位居,但与2010年相比减少16.7%;北京位列第二,同比减少37.9%。

更具有实质性意义的变化在土地价格层面。中国房产信息集团研究总监薛建雄指出,2011年上海土地出让幅度、面积和规划建筑面积都呈上升之势,但成交价格却大幅下滑289.62亿元。上海2011年出让的775幅土地中,有61幅是商品住宅或带有商品住宅、商办性质的用地,平均楼板价6156.99元/平方米,与2010年平均10574元/平方米的楼板价相比,下跌41%。

中原集团研究中心进一步分析,溢价率大幅下滑的原因,主要来自于多项土地政策的实施。如国土部于2010年底发出通知,要求土地溢价率超过50%的必须上报。此后,多个城市大幅上调土地出让底价,以致高价地块底价出让的现象频频出现。此外,综合评标、限地价,竞配建等土地出让改革方式亦成为严控溢价率涨幅过大的重要手段。

警觉信号:年底房企勇敢抄底

土地市场的上行趋势,能否持续,对房价会产生怎样的影响?本报注意到,当部分房企在2011年底逆市抄底土地的现象,令对上述问题的判断再次出现分歧。

一个典型的例子是,2011年全年,上海旭辉集团在各地先后拿下13幅地块,耗资超过42亿,新增土地储备数量几乎是2010年全年的2倍。对此,旭辉集团董事长林中日前表示,部分房企抓住机会适时换仓,快速出货并趁土地市场价格较低时伺机拿地,是一种战略选择。

2011年12月后,各地土地市场明显活跃起来,比如融创和方兴联合在北京拿地、保利也在石家庄新增两幅土地、招商地产在武汉入手三幅地块。孙田认为,土地市场出现短周期成交增长的主要有两个原因,首先政府年底 冲一把的推地势头明显,其次是实力房企认为现在已是土地市场的低点,地块底价出让,竞争对手少,实力企业拿地成本较低。

不过,薛建雄进一步分析认为,整体而言,开发商的购地能力仍然偏弱,地价仍有较大的下跌空间,盲目抄底风险不小。目前地价占房价的比率仍然偏高。2009年上海商品房的总成交金额达4109亿元,地块成交金额为1024亿,土地支出仅占开发商总销售收入的24.9%;而2010年商品房的总销售收入下降到2987亿,土地支出却上升到1528亿,土地支出占开发商总销售收入的比率高达51.2%;2011年1239亿元的土地支出仍然占到商品房销售收入2538亿(12月27日数据)的48.8%。

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